Etat des lieux d'un bail commercial par un huissier de justice
Souvent, le bail commercial mentionne que l’état des lieux de sortie doit être réalisé par un huissier de justice. Dans quel but ? Et combien cela coûte-t-il de faire intervenir un huissier de justice pour son état des lieux ?Tout savoir sur le constat d'huissier en 8 points clés.
Sommaire
- Etat des lieux pour un bail commercial : obligatoire depuis la loi Pinel
- Différentes étapes où l’état des lieux est obligatoire pour un bail commercial
- Etat des lieux pour un bail commercial : quand recourir à un huissier de justice ?
- Renouvellement d’un bail commercial, un état des lieux est-il obligatoire ?
Etat des lieux pour un bail commercial : obligatoire depuis la loi Pinel
Depuis que la loi Pinel est appliquée, depuis juin 2014, l’obligation de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie a été instaurée pour les baux commerciaux. Avant cette loi, l’état des lieux pour un bail commercial était facultatif et n’était pas favorable au locataire.
En effet, en l’absence d’état des lieux, il était considéré par défaut que le locataire avait reçu le local commercial en bon état. La charge de la preuve était, de fait, supportée par le locataire si ce n’était pas le cas.
Cette réforme a pour objectif de limiter les litiges entre le preneur (locataire) et le bailleur sur les réparations à effectuer à certaines échéances du contrat de bail.
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Différentes étapes où un état des lieux est obligatoire
Un état des lieux est rendu obligatoire à différentes étapes du contrat de bail pour identifier à chacune de ces étapes qui est responsable des dégradations et des réparations.
- A la conclusion du bail : état des lieux d’entrée
- A la fin du bail : état des lieux de sortie
- A la cession du droit au bail : état des lieux de sortie et d’entrée conjointement
- A la mutation (donation)
- A la cession du fonds de commerce
Ces différentes étapes nécessitent désormais un état des lieux. Cet état des lieux peut être contradictoire. C’est-à-dire qu’il est réalisé par le locataire et le bailleur ensembles, ce qui permet d’aboutir à un document contractuel fiable.
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Etat des lieux pour un bail commercial : quand recourir à un huissier de justice ?
Si un désaccord existe entre le locataire et le bailleur, alors l’intervention d’un huissier de justice peut être sollicitée par l’une des deux parties. Cela signifie que le locataire ou le bailleur peut, de sa propre initiative, demander à un huissier de dresser un constat d’état des lieux impartial.
Dans le cadre d’un état des lieux réalisé par un huissier en cas de désaccord, le tarif est réglementé par un décret, et le prix est partagé entre le locataire et le bailleur. Le coût maximum qui peut être supporté par le locataire est un coût de 3€ / m².
En dehors de tout désaccord entre le locataire et le bailleur, il peut être nécessaire de recourir à un huissier de justice si cela est mentionné dans le contrat de bail. En effet, le contrat de bail peut rendre obligatoire de recourir à un huissier de justice pour l’état des lieux de sortie pour assurer que le locataire prendra en charge les réparations qui lui incombent.
Pour cela, il est souvent demandé de faire réaliser l’état des lieux par l’huissier 2 mois avant la fin du bail pour que le locataire ait le temps de procéder aux réparations pendant cette période. Dans ce cas, les frais d’intervention de l’huissier sont à la charge du locataire sauf si une mention contraire est faite dans le contrat de bail.
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En cas de renouvellement d’un bail, un état des lieux est-il obligatoire ?
Le renouvellement d’un bail est un cas particulier. En effet, il s’agit d’un nouveau contrat de bail, même s’il reprend l’ensemble des termes du contrat initial. Cette qualité de nouveau contrat de bail pourrait laisser penser qu’il est obligatoire de réaliser un état des lieux au moment du renouvellement du bail.
Or, étant donné que le locataire avait déjà pris possession des locaux, l’état des lieux n’est pas rendu obligatoire. En effet, pour qu’un état des lieux soit obligatoire, il faut que les deux conditions suivantes soient remplies :
- Conclusion d’un contrat de bail
- Prise de possession des lieux par le locataire
Ainsi, le renouvellement de bail est une situation à part et ne nécessite pas obligatoirement un état des lieux.
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