Constat d’état des lieux : avantages clés de recourir à un huissier de justice
Réaliser un état des lieux à chaque entrée et chaque sortie de locataire est une obligation légale. Ces états des lieux sont indispensables pour identifier la responsabilité du locataire en cas de dégradations. Dans la plupart des cas, cet état des lieux est contradictoire entre le locataire et le bailleur. Cela signifie qu’il est discuté entre les deux, et est donc signé à l’amiable.Tout savoir sur le constat d'huissier en 8 points clés.
Sommaire
- Un état des lieux est obligatoire pour une location
- Etat des lieux par un huissier : est-ce obligatoire en cas de litige ?
- Recourir à un huissier de justice pour un état des lieux, même sans litige
- Etat des lieux par huissier : la présence du locataire et du propriétaire est-elle obligatoire ?
- Délai pour un état des lieux par huissier
Un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire en location
La loi rend obligatoire un état des lieux d’entrée et de sortie pour les locations immobilière. Ce document sert à constater l’état du logement au moment où le locataire entre dans les lieux et en sort. Ces deux états des lieux (entrée et sortie) permettent de faire une comparaison de l’état du logement entre l’entrée et la sortie du locataire. Ainsi, cela permet d’identifier si le locataire est responsable de dégradations spécifiques. Ce document est donc important pour ensuite définir les réparations locatives à réaliser après le départ du locataire.
L’usure normale n’est pas un facteur aggravant pour le locataire. Il est donc important de faire la différence entre une dégradation et de l’usure.
Le plus souvent, l’état des lieux est réalisé entre le bailleur et le locataire directement. Cet état des lieux est alors appelé « état des lieux contradictoire ». Cela signifie qu’il est signé par les deux parties, et que le propriétaire comme le locataire ont la possibilité de discuter cet état des lieux.
Parfois un huissier de justice peut intervenir pour réaliser cet état des lieux. Son rôle est alors d’apporter un regard 100% objectif sur l’état des lieux. Il ne représente pas le propriétaire ou le locataire, mais devient alors le garant d’un état des lieux impartial, permettant d’identifier précisément les anomalies présentes.
En cas de litige entre un propriétaire et un locataire, l’intervention d’un huissier peut être sollicitée par l’une des deux parties. Dans ce cas il s’agit d’un « constat locatif loi 1989 ». Ses tarifs sont strictement encadrés par la loi.
Un huissier de justice peut également intervenir en dehors de tout conflit entre le locataire et le propriétaire. Voici notre décryptage pour y voir plus clair.
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Etat des lieux avec un huissier : est-ce obligatoire en cas de litige ?
Ainsi, un état des lieux à l’amiable peut ne pas aboutir si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord. Dans ce cas, le locataire ou le bailleur peuvent demander à faire un état des lieux par un huissier de justice. Cette option n’est pas automatique, et l’un des deux intervenants doit en faire la demande.
Cette situation est strictement encadrée par la loi. En effet, il s’agit alors d’un constat d’état des lieux appelé « constat locatif loi de 1989 ». Il a pour objectif de dresser un constat d’état des lieux 100% objectif par un professionnel du droit assermenté. La loi du 6 juillet 1989 a été enrichie par la loi ALUR de 2014 pour mieux protéger les locataires et préciser certains points.
Litige sur un état des lieux : quels sont les cas fréquents ?
Les litiges sur un état des lieux sont plus fréquents lors de l’état des lieux de sortie d’un locataire. En effet, à l’entrée dans les lieux, le propriétaire a déjà sélectionné son locataire parmi plusieurs dossiers et le locataire a déjà visité les lieux. La situation prête moins au conflit.
En revanche, lors de la sortie du locataire, les litiges les plus fréquents concernent le dépôt de garantie, les réparations éventuelles qui sont à la charge du locataire ou enfin des dégradations relevées. Le propriétaire peut relever certaines dégradations qui, selon lui, justifie la retenue de tout ou partie du dépôt de garantie. Ces dégradations peuvent être justifiées, ou peuvent générer un conflit entre le locataire et le propriétaire. En effet, ce dépôt de garantie ne doit pas servir à compenser l’usure normale qui ne doit faire l’objet d’une retenue sur la caution du locataire.
Dans ce cas, l’intervention d’un huissier de justice peut permettre de réaliser un constat impartial sur ces aspects et ainsi d’obtenir une solution efficace à ce conflit. Cette intervention permet également de répondre au cas particulier suivant. Si le locataire ne peut pas ou ne veut pas se rendre sur place lors de l’état des lieux, l’intervention d’un huissier permet d’établir un constat d’état des lieux valable même sans la présence du locataire ou du bailleur. Dans ce cas, c'est l'huissier qui peut gérer la remise des clés.
Intervention d’un huissier de justice lors d’un litige sur un état des lieux
L’huissier de justice doit être mandaté par le propriétaire ou le locataire pour dresser un état des lieux objectif, dit constat locatif loi 1989.
Ce professionnel assermenté agit alors pour le compte de l’état et il ne représentera pas le propriétaire ou le locataire face à l’autre partie. L’huissier de justice ne va donc pas cacher certains aspects du logement pour arranger son client, il dressera un constat d’état des lieux impartial, objectif et documenté.
Pour cela, l’huissier de justice établira une description écrite précise illustrée par des photos ou vidéos si cela est nécessaire. La durée de son intervention dépend donc de 2 critères principaux :
- Surface habitable du logement
- Niveau de complexité des dégradations éventuelles
L’huissier examine précisément le logement et, si nécessaire, intervient avec des outils spécifiques pour mesure le taux d’humidité par exemple.
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Prix d’un état des lieux réalisé par un huissier lors d’un litige
En cas de litige, le coût d’intervention d’un huissier de justice répond à une réglementation précise. Le coût du constat d’huissier dépend de la surface du logement (arrêté du 26 février 2016 mis à jour pour 2021).
- 131,50€ TTC pour un logement de moins de 50m²
- 153,20€ TTC pour un logement de 50 à 150m²
- 229,81€ TTC pour un logement de plus de 150m²
Ces tarifs sont majorés dans les départements d’outre-mer. Une réforme est en cours sur les tarifs en outre-mer qui vise à réduire à ce sur-coût. A ce coût viennent s’ajouter quelques frais additionnels : 9,20€ pour les frais de déplacement, 14,89€ pour une taxe fiscale forfaitaire, et 17,88€ pour les lettres de convocation envoyées au locataire et au bailleur.
En cas de litige, et même si ce constat locatif est demandé par une seule des parties, le coût de l’huissier doit obligatoirement se partager entre le locataire et le bailleur. Ce partage doit se faire à parts égales. Une limite est cependant fixée pour le locataire qui ne doit pas payer plus de 3€ par m².
Ainsi, l’intervention d’un huissier de justice peut vous aider à résoudre une situation conflictuelle. Et à un coût fixe et précis. Etant donné que l’état des lieux a un impact direct sur le montant de la caution à récupérer en quittant le logement, ce coût n’est pas toujours très élevé.
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Recourir à un huissier pour un état des lieux, même sans litige
Modèle d’état des lieux contradictoire
Le plus souvent, les états des lieux sont réalisés directement entre le propriétaire et le locataire. Pour cela ils utilisent un modèle d’état des lieux. Vous trouverez via le lien suivant un modèle d’état des lieux contradictoire proposé par notre partenaire Smartloc.
Il faut y prêter attention, car si un écart est constaté entre ce qui est mentionné dans l'état des lieux et la réalité, cela sera mis sous la responsabilité du locataire entrant, au moment de son état des lieux de sortie.
Etat des lieux par huissier pour un bail commercial
L'état des lieux, devenu obligatoire pour les baux commerciaux depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel, peut être dressé par un huissier de justice ou non. Au sein d'un contrat de bail commercial, il est parfois précisé que l'état des lieux de sortie du local commercial doit être dressé par un huissier de justice. Cela permet au bailleur de s'en remettre à l'impartialité de l'huissier de justice pour recenser la liste des réparations à la charge du locataire avant qu'il ne quitte les lieux.
Dans ce cas particulier, il faut recourir à un huissier de justice même en dehors de tout désaccord entre le locataire et le propriétaire.
Intervention d’un huissier pour un état des lieux sans litige
En dehors des cas de litige, il est tout à fait possible de faire appel à un huissier pour votre constat d’état des lieux. La demande peut se faire conjointement entre le locataire et le bailleur, ou de manière unilatérale par le locataire ou par le bailleur. Avec un huissier cela permet de garantir la conformité de l'état des lieux et cela permet de faire intervenir un tiers objectif.
En dehors de tout litige, l’huissier de justice permet de dresser un constat d’état des lieux 100% objectif. L’intervention de l’huissier réduit presque à néant le risque de litige lors de l’état des lieux de sortie du logement.
Coût d’un huissier pour un état des lieux en dehors de tout litige
Si aucun litige n’oppose le locataire et le propriétaire, le tarif du constat d’état des lieux n’est pas soumis à la même réglementation. Le tarif proposé par l’huissier est libre. Des variations peuvent alors exister entre différentes études d’huissiers. Cependant ces variations restent minimes.
Lorsqu’aucun litige n’oppose le locataire et le propriétaire, le coût de l’intervention d’un huissier n’est pas partagé entre les deux parties. Ainsi, celui qui demande à faire intervenir un huissier, en assume le coût. Si la demande est conjointe, alors le locataire et le propriétaire se partagent les frais d’intervention de l’huissier. Un maximum existe cependant pour le locataire : le locataire ne peut payer plus de 3€ / m².
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Etat des lieux par huissier : la présence du locataire et du propriétaire est-elle obligatoire ?
Quand un huissier réalise l’état des lieux, il envoie au préalable une convocation précisant la date et l’heure aux deux parties, le locataire et le bailleur. Il n’est pas obligatoirement d’y être présent, mais cela a des conséquences.
Nous vous conseillons de vous rendre à cet état des lieux. En effet, si le locataire ou le propriétaire est présent, il peut formuler une réserve sur l’état des lieux, alors que s’il est absent il se voit imposer le résultat de l’état des lieux dans son ensemble. En effet, même si vous n’avez pas signé l’état des lieux de l’huissier, vous serez considéré comme acceptant cet état des lieux. Un document non signé, s’il est préparé par un huissier, ne pourra pas être contesté, sauf cas très rare.
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Délai pour un état des lieux par un huissier
Le délai pour agir est précis dans le cas d’un litige entre le locataire et le propriétaire. L’intervention de l’huissier de justice doit avoir lieu soit pendant le litige, soit dans les 10 jours après le constat d’état des lieux d’entrée si le locataire le conteste. Ou au plus tard le jour de la restitution des clés pour l’état des lieux de sortie.
Dans le cas d’un état des lieux en dehors de tout conflit, l’huissier de justice peut être mandaté en avance ou en urgence. Plus vous vous y prenez tôt, plus vous pourrez demander un créneau en semaine pendant les heures d’ouverture de bureaux ce qui permet de réduire les frais.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les constats réalisés par les huissiers de justice, voici un sommaire utile :