4 avantages d'une SCI familiale
Une SCI familiale (Société civile immobilière familiale) est un outil juridique utile pour transmettre son patrimoine immobilier. Cela permet de céder des parts d'un ensemble immobilier en optimisant les frais de transmission sans complexifier cette transmission. Demandez conseil à un notaire !Sommaire
- 4 avantages pour la transmission
- Un notaire est-il obligatoire pour la création d’une SCI ?
- Coût de création d’une SCI familiale par un notaire
- Emprunt et SCI
- Louer via une SCI
- Intégrer sa résidence principale dns une SCI
- Une SCI familiale peut-elle aussi être une SCI de construction vente ?
SCI familiale : 4 avantages pour la transmission
Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) permet de regrouper un ou plusieurs bien immobiliers au sein d’une société qui n’a pas de vocation commerciale. Suite à cette opération, les propriétaires du bien immobilier détiennent des parts sociales d’une société. Ils peuvent les céder, les vendre (voir article : Cession de parts sociales d’une SCI) ou les donner à des héritiers ou à des tiers. Une SCI peut être familiale si les statuts le prévoient et dans ce cas les associés ont un lien de parenté ou d'alliance, ce qui offre certains avantages liés à la transmission des parts.
1. Facilitation de la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple
La constitution d’une SCI familiale permet au couple marié sous le régime de séparation de biens ou au couple non marié, concubin, de créer une structure commune qui détient un bien immobilier, souvent la résidence principale. Cette structure commune, la SCI, est elle-même détenue par le couple. Ce couple peut alors transmettre des parts sociales de la SCI via des donations (voir article : Différences entre donation simple et donation-partage). Ces parts sociales peuvent faire l'objet d'une donation entre époux en vue de préparer la succession.
2. Réduction des frais de succession (successive)
La création d’une SCI familiale permet d’éviter de payer plusieurs fois des droits de mutation (taxes) liés au transfert de propriété du bien immobilier. Ainsi, la SCI détient le bien immobilier. La génération suivante peut alors recevoir des parts sociales au moment de la succession (voir article : Les 5 étapes clés de la succession chez le notaire). L’entité légale propriétaire du bien immobilier ne change pas et donc les droits de mutation ne sont pas dus au Trésor Public. Les droits de mutations se sont des taxes qu’il faut payer au moment du transfert de propriété d’un bien immobilier.
3. Intégration des enfants dans un investissement immobilier
La SCI familiale permet d'associer un mineur au capital de la SCI et donc de l'impliquer dans un investissement immobilier. Ces parts sociales qu’il détient alors, peuvent être liées à un investissement en numéraire qu’il fait, ou liées à un bien immobilier qui lui appartenait en propre, ou liées à une donation effectuée par ses parents.
Ce mécanisme de donation de parents à enfants, dans une SCI familiale, offre certains avantages fiscaux présentés ci-dessous.
4. Avantages fiscaux liés aux donations
Dans le cas d’une donation de parents vers leurs enfants, un abattement de 100.000€ existe tous les 15 ans. Grâce au découpage en parts sociales de la SCI familiale, il est donc possible de céder progressivement (tous les 15 ans) ses parts à ses enfants, sans frais de donation, ou en en limitant l’impact.
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Un notaire est-il obligatoire pour la création d’une SCI familiale ?
Pour créer une SCI familiale, il n’est pas obligatoire de passer par un notaire ou par un avocat. Sauf dans un cas précis, où le bien immobilier est apporté à la SCI lors de sa création. En effet le transfert de ce bien immobilier à la SCI nécessite l’intervention d’un notaire.
Vous avez donc le choix de lui confier la création de la SCI en même temps (prévoir des frais supplémentaires de rédaction des statuts) ou de le faire en deux temps : vous créez d’abord votre SCI, puis vous passez par un notaire pour apporter un bien immobilier à cette SCI. L'acquisition ou l'apport du bien immobilier à la SCI nécessite de toute façon de passer par un notaire.
Coût de création d’une SCI familiale par un notaire
Malgré des frais légèrement plus élevés, il est recommandé de consulter un notaire pour faire rédiger des statuts 100% adaptés à votre situation et aux objectifs que vous poursuivez, notamment l'objet social de la société.
Les frais à prévoir se décomposent comme suit :
- Rédaction de statut par le notaire,
- Enregistrement des statuts au greffe du tribunal de commerce,
- Publication d’une annonce dans un journal d'annonces légales,
- Frais d’enregistrement au centre des formalités des entreprises (CFE),
- Acte d’apport du bien immobilier ou acte d’achat du bien immobilier.
Les frais de création de la SCI familiale représentent une part minoritaire comparés aux frais d’apport ou d’achat immobilier.
Pour une SCI créée en même temps que l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 400.000€, les frais totaux s’élèvent à environ 26.000€. Les frais de création (l'ensemble de la procédure hors acte d'achat ou d'apport du bien immobilier) représente un montant compris entre 1500€ et 2000€ le plus souvent.
Les statuts prévoient le fonctionnement d'une SCI familiale et ses modalités de gestion pour encadrer les relations entre les associés familiaux.
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Emprunt dans une SCI
La SCI familiale, en tant que société, peut emprunter directement pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Cependant, il est faux de penser que passer par une SCI vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt. En effet, la structure SCI est transparente en matière de fiscalité et de financement, et donc la banque va analyser la capacité d’emprunt de chacun des associés de la SCI pour déterminer le montant qu’il pourra octroyer à la SCI.
Si la SCI familiale est composée de parents et d’enfants, la banque prendra en compte les revenus de chaque membre de la famille pour déterminer la capacité d’emprunt. Le taux d'emprunt accordé ne sera pas différent si le prêt est octroyé à la SCI familiale ou à un des membres de la famille.
Et en ce qui concerne le remboursement de l’emprunt deux montages sont possibles : soit un remboursement directement par la SCI, soit un remboursement à titre personnel par les associés.
Emprunt et remboursement à titre personnel : les associés, une fois qu’ils ont obtenu leur prêt bancaire, peuvent soit apporter ce montant au capital de la SCI, et ainsi les parts de la SCI seront réparties en proportion des apports de chacun. Soit, les associés injectent le montant de leur emprunt en compte courant d’associés. Dans le cas d’un apport au capital, les associés ne peuvent puiser dans les revenus de la SCI familiale qu’à la fin de l’exercice comptable. Alors que via un apport en compte courant d’associés, ils peuvent se rembourser dès que la trésorerie de la société le permet.
Comment choisir entre les deux options ?
Si vous souhaitez favoriser vos enfants dans la SCI, et qu’ils n’ont pas de capacité d’emprunt, alors il est préférable d’opter pour un apport en compte courant d’associés. Ainsi les parts sociales sont réparties en fonction d'un apport en capital social faible à la création. Puis l'apport en compte courant d’associés peut être rémunéré pour récompenser celui qui permet à la SCI de se financer.
Emprunt et remboursement par la SCI familiale en tant que personne morale : Dans ce cas, c’est le gérant de la SCI qui monte le dossier de demande de prêt bancaire. Une fois le prêt accordé, il est versé directement à la SCI qui peut alors procéder à l’acquisition du bien immobilier visé.
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SCI familiale pour une location
La création d’une SCI familiale est pertinente pour un investissement locatif. Ainsi, les revenus générés par la location permettent à la SCI d’emprunter et de rembourser son emprunt en autonomie. Dans le cas où des enfants mineurs sont au capital de la société, cela permet de les intéresser au projet sans que leur incapacité à emprunter ne pose problème.
Les revenus locatifs doivent ensuite être soumis à l’impôt, et via une SCI vous pouvez choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés (voir article : SCI : IR ou IS ?).
Intégrer sa résidence principale dans une SCI
Pour une résidence principale, l’intégration à une SCI familiale permet à des parents de transmettre leur résidence principale à leurs enfants. L’objectif ne sera pas d’intéresser les enfants à un projet immobilier locatif, mais plutôt d’optimiser les frais de transmission de la résidence principale aux enfants du couple.
Les parts sociales de la SCI familiale peuvent être partagées à un moment où une dette réduit la valeur de la résidence principale. Ce mécanisme permet alors de transmettre la résidence principale en optimisant les frais de transmission ou de donation. Par la suite, le remboursement progressif de l’emprunt valorise mécaniquement les parts détenus par les enfants sans que des taxes ne soient dues sur ces parts sociales au moment de la succession.
Une SCI familiale peut-elle être aussi une SCI de construction vente ?
Non, la SCI de construction vente est une forme spécifique de SCI dont l'objectif est de financer une construction pour la revendre dès sa finalisation. Il faut donc choisir entre une SCI de construction vente et une SCI familiale qui permet de gérer un patrimoine immobilier commun.