7 clauses fréquentes pour une vente immobilière
Il existe deux types de clauses pour une vente immobilière : les clauses résolutoires et les clauses suspensives. Les clauses résolutoires n’empêchent pas le début d’exécution du contrat, mais l’annulent si certains événements prévus surviennent. A l’inverse, en cas de clauses suspensives, tant que certains événements prévus ne se réalisent pas, cela bloque le contrat. Ce contrat est donc réputé nul.Formuler une clause d’une manière ou d’une autre peut la faire devenir clause suspensive ou résolutoire. Voici une liste de 7 clauses fréquemment intégrées aux promesses de vente ou aux compromis de vente.
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1- Obtention du prêt par le candidat-acheteur
Cette clause suspensive permet au candidat-acheteur d’annuler la vente s’il n’obtient pas son prêt bancaire dont il a besoin pour financer son acquisition. Cependant la banque doit justifier son refus pour les bonnes raisons. Ainsi les tribunaux ont condamné certains candidats acheteur, car ils avaient volontairement fourni un dossier incomplet à la banque pour obtenir un refus de prêt de la part de la banque.
2- Absence d'exercice du droit de préemption
Si la commune ou le locataire qui y vit activent une procédure de préemption, la vente visée par l'avant-contrat est alors annulée. La commune ou le locataire doivent motiver leur droit de préemption par de bonnes raisons (exemple : déclaration d’utilité publique pour une commune) et dans les bonnes conditions (notamment de prix). Alors le candidat-acheteur peut annuler la vente visée par l’avant-contrat.
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3- Vente immobilière
Le candidat-acheteur peut conditionner cette vente au fait qu’il ait lui-même vendu son propre logement auparavant. Il peut ainsi dégager des capacités financières nécessaires à l’acquisition du bien immobilier visé par l’avant-contrat. Il faut rédiger très précisément cette clause. Elle doit notamment préciser une fourchette de prix de vente du logement du candidat-acheteur. Et fixer un délai pendant lequel la vente doit avoir lieu.
Souvent le vendeur n'accepte cette clause que si le candidat-acheteur a déjà signé un avant-contrat sur son propre logement. Car sinon le vendeur prend le risque de voir son bien bloqué pendant quelques mois, sans pouvoir réaliser la vente avec quelqu’un d’autre.
4- Absence de servitude d'urbanisme grave
Cette clause suspensive permet d’annuler la vente si le candidat-acheteur découvrent des servitudes restreignant l’usage. Car celles-ci déprécient la valeur du bien visé par l’avant-contrat.
5- Obtention d'un permis de construire
Si le candidat-acheteur souhaite réaliser des travaux importants après l’acquisition du bien immobilier, il peut négocier une clause suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire pour ses projets de travaux.
Une négociation entre le vendeur et le candidat-acheteur doit donc avoir lieu pour fixer le cadre de la demande du candidat-acheteur. Cela permet ainsi d'anticiper la recevabilité du projet nécessitant un permis de construire. Le vendeur doit connaître la nature de la demande et l’objectif des travaux après avoir signé l’avant-contrat. Il sera alors capable d’estimer le risque que cette demande de permis fasse l'objet d'un refus.
6- Absence d'hypothèque ou de procédure de saisie
Cette condition suspensive permet au candidat-acheteur d’annuler la vente si les hypothèques n’étaient pas couvertes au moment de la conclusion effective de la vente.
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7- Obtention d'autorisation par la copropriété
Lorsque le bien nécessite une autorisation de la copropriété pour modifier la destination de l’immeuble, il est intéressant d'intégrer cette clause. Par exemple : transformer un logement en local professionnel. Cette clause suspensive permet au candidat-acheteur d’annuler la vente s’il n’obtient pas l’autorisation de la copropriété d’effectuer les changements demandés.
Le texte des clauses doit être correctement rédigé et précis dans l’avant-contrat. Cela facilitera l’exécution du contrat ou son annulation et évitera des contestations de clauses devant le tribunal.
Consultez également : Tout savoir sur la vente immobilière.
L’intervention d’un professionnel de l’immobilier est donc recommandée pour rédiger ces clauses et l’avant-contrat. Même si rien ne vous y oblige légalement. Un notaire, ayant une mission d’impartialité, pourra vous conseiller lors de cet avant-contrat. Ayant lui-même rédigé l’avant-contrat il pourra réaliser efficacement le contrat de vente définitive lors de la fameuse « signature chez le notaire ». Le vendeur vous remet alors les clés pendant cette signature.