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Plus-value de cession de parts sociales d’une SCI

Quand des parts sociales de SCI sont vendues au terme d’une procédure d’agrément de cession de parts, l’acheteur doit faire enregistrer l’acte de cession auprès des impôts. Cet enregistrement entraîne également le calcul de la plus-value et de l’imposition de la plus-value de cession de parts de SCI pour le vendeur.

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Sommaire

  1. Définir l’assiette imposable : le montant de la plus-value
  2. Plus-value de cession de parts de SCI soumise à l’IR
  3. Plus-value de cession de parts sociales de SCI soumise à l’IS


Définir l’assiette imposable : le montant de la plus-value


Le calcul de la plus-value immobilière vaut pour les deux cas suivants : la vente d’un immeuble par la SCI ou vente de parts sociales de la SCI par l’un des associés. Dans les deux cas, un calcul de la plus-value immobilière est nécessaire.

Pour calculer le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière, il faut commencer par calculer le montant de la plus-value, l’assiette imposable. Ce montant de la plus-value se calcule à partir du prix de cession duquel on retranche le prix d’acquisition. A cela viennent s’ajouter certains abattements voire exonérations en fonction du système d’imposition retenu : imposition à l’IR ou à l’IS.

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Plus-value de cession de parts SCI soumise à l’IR


Quand la SCI est soumise à l’IR (impôt sur le revenu) elle est dite « transparente ». Cela signifie que ce sont les associés de la SCI qui seront directement imposés sur les bénéfices de la SCI via leur déclaration d’impôts. Cela signifie également que la vente d’un bien immobilier dans la SCI, ou la vente de parts de la SCI entraîne l’application du régime des plus-values immobilières.

Abattements de certains frais


Il y a plus-value immobilière quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Sachant que le prix d’achat correspond au prix payé par la SCI lors de l’acquisition du bien immobilier auquel on ajoute les frais d’acquisition et les dépenses de travaux.

  • Frais d’acquisition : les frais d’acquisition peuvent être comptabilisés au réel ou via un forfait de 7,5% du prix de l’acquisition. Peuvent être pris en compte les frais de notaire et le cas échéant les honoraires de l’agence immobilière.

  • Dépenses de travaux : les dépenses de travaux qui peuvent être prises en compte sont les dépenses liées à la construction, la rénovation, l’agrandissement ou l’amélioration. Pour pouvoir intégrer ces dépenses dans le calcul de la plus-value immobilière, il faut que ces dépenses n’aient pas été déduites des revenus locatifs dans les déclarations d’impôt sur le revenu. Pour cela, l’associé de la SCI doit pouvoir le justifier. S’il détient le bien immobilier depuis plus de 5 ans, alors il peut également opter pour un forfait de 15% du prix d’acquisition.


Ces frais permettent de réduire la plus-value pour le calcul de l’impôt. Il faut être en mesure de les justifier pour que cela soit validé par l’administration fiscale.

Abattements en fonction de la durée de détention du bien immobilier


A compter de la 6ème année de détention du bien immobilier, les associés de la SCI peuvent bénéficier d’abattements. Ces abattements augmentent avec la durée de détention du bien immobilier ou des parts sociales de la SCI.

Abattements accordés au titre de l’impôt sur le revenu / impôt sur la plus-value :

  • 0% d’abattement pour une durée de détention inférieure à 6 ans,

  • 6% d’abattement par année de détention de la 6ème à la 21ème année de détention,

  • 4% d’abattement pour la 22ème année de détention.


Ainsi, après 22 ans de détention des parts sociales de la SCI, l’associé qui vend ses parts sociales de SCI sera totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value.

Abattements au titre des prélèvements sociaux :

  • 0% d’abattement pour une durée de détention inférieure à 6 ans,

  • 1,65% d’abattement par année de détention de la 6ème à la 21ème année de détention,

  • 1,6% d’abattement pour la 22ème année de détention,

  • 9% par année de détention au-delà.


Ainsi, après 30 ans de détention d’un bien immobilier ou de parts sociales d’une SCI, l’associé est totalement exonéré de prélèvements sociaux.

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Cas particuliers : donation, succession ou apports


Si la SCI a reçu un bien immobilier par donation ou succession, il n’y a pas alors de prix d’acquisition à proprement parlé. Dans ce cas il faut prendre en compte la valeur déclarée pour payer les droits de mutation ou les droits de succession.

Si les associés ont apporté le bien immobilier à la SCI, alors il faut retenir la valeur dudit bien immobilier au moment de l’apport comme prix d’acquisition.

Taux d’imposition applicable pour l’impôt sur la plus-value


Après avoir calculé l’assiette imposable, il faut lui appliquer un taux d’imposition et un taux de prélèvement sociaux. L’assiette fiscale se calcule, pour rappel, à partir du prix de vente auquel on soustrait le prix d’acquisition et les abattements éventuels.

Le taux de prélèvements sociaux est de 17,2%. Le taux d’imposition est de 19% en taux de base. A partir du moment où la plus-value dépasse 50.000€, un taux additionnel vient s’ajouter. Ce taux est compris entre 2% et 6%.

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Exonération d’impôt sur la plus-value


Plusieurs situations permettent à un associé de SCI de ne pas être imposé sur la plus-value immobilière quand il vend des parts de SCI ou quand il vend un immeuble de la SCI.

  • Vente de sa résidence principale : si le logement de la SCI est mis à disposition d’un des associés à titre gratuit et que ce dernier l’occupe à titre de résidence principale, alors cet associé est exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente de l’immeuble.

  • Prix de vente inférieur à 15.000€ : quand un bien immobilier détenu par une SCI est vendu pour moins de 15.000€ alors les associés bénéficient d’une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière.

  • Achat de sa résidence principale financé par une vente : si un associé de SCI n’est pas propriétaire de sa résidence principale pendant les 4 années qui précèdent la vente et que c’est la première fois qu’il vend un bien immobilier via la SCI. Alors, l’associé sera exonéré d’impôt sur la plus-value s’il achète une résidence principale dans les 24 mois avec l’argent de la vente.

  • Logements sociaux : si le bien immobilier est vendu pour réaliser des logements sociaux, alors la SCI n’est pas assujettie à l’impôt sur la plus-value.


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    Plus-value de cession de parts sociales de SCI soumise à l’IS


    Les SCI soumies à une imposition à l’IS (impôt sur les sociétés) sont soumis à une imposition plus lourde quand un bien immobilier de la SCI est vendu. Il s’agit alors du régime de plus-value professionnelle et non la plus-value immobilière.

    Si l’associé cédant est une personne physique, la cession de parts sociales d’une SCI soumise à l’IS est alors soumise au régime de plus-value mobilière comme pour des actions classiques.

    Le cédant peut également bénéficier d’abattement sur l’assiette de la plus-value en fonction de la durée de détention des parts sociales. Le vendeur a également l’opportunité de choisir une « flat tax » de 30%. Cette flat tax est intéressante si le vendeur est imposé dans les tranches élevées de l’impôt sur le revenu.