Pourquoi louer un bien immobilier via une SCI ?
Louer un bien immobilier via une SCI permet de bénéficier de 5 avantages complémentaires dont un régime fiscal avantageux, ou le fait de pouvoir investir plus facilement à plusieurs.SOMMAIRE
- Régimes fiscaux avantageux
- Investissements à plusieurs
- Déficit foncier
- Relations moins personnelles avec le locataire
- Impôts ajustés aux versements des revenus
La SCI offre des régimes fiscaux avantageux
Plusieurs régimes fiscaux existent pour favoriser l’investissement locatif. Les deux principaux sont le régime Scellier ou le régime Borloo. Le régime Scellier concerne l’achat dans le neuf, et le régime Borloo concerne la location conventionnée dans l’immobilier ancien.
Les associés d’une SCI pourront bénéficier de ces régimes fiscaux avantageux s’ils réalisent l’acquisition du bien immobilier via la SCI directement. Chaque associé pourra bénéficier soit d’une réduction d’impôts soit d’une déduction de revenus. Cela en proportion de ses parts sociales qu’il détient dans la SCI.
Les associés de la SCI bénéficient des avantages du régime Scellier uniquement si la SCI fonctionne sous le régime à l’IR (impôts sur le revenu).
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La SCI permet d’investir à plusieurs
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, la SCI est une bonne formule pour investir à plusieurs. Cela permet d’intéresser des enfants dans un investissement immobilier. Ou de mutualiser différents apports d’associés pour acquérir le bien à louer.
La SCI reste une structure transparente pour contracter un emprunt bancaire par exemple. Cela signifie qu'on ne prend en compte que les capacités d’emprunt des associés. La SCI ne peut pas emprunter elle-même directement.
Si des associés ont des apports significativement différents, cela peut se refléter dans les parts sociales de la SCI mais ce n’est pas obligatoire. En effet dans le cas d’une SCI familiale où seuls les parents ont une capacité d’emprunt, ils peuvent décider de créer la SCI avant d’emprunter et ensuite d’effectuer un apport en compte courant d’associés. Dans ce cas les parts sociales peuvent ne pas refléter la réalité de l’apport financier.
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Un déficit foncer peut être intégré ou reporté via une SCI
Quand vous faites l’acquisition d’un bien immobilier via une SCI et que vous le louez, la SCI vous permet de reporter sur les années ultérieures un déficit foncier. Le déficit foncier est le résultat de charges plus élevés que les revenus locatifs.
Par exemple, vous rénovez le bien immobilier avant de le louer, la première année d’exercice peut être déficitaire. Ce déficit peut donc être reporté aux années suivantes pour réduire les impôts futurs. Si le déficit est important, il peut être reporté sur les 6 exercices suivants au maximum.
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Les relations propriétaires-locataire sont plus distantes via une SCI
Le fait de louer un bien via une SCI vous permet de confier la gérance de la SCI à un gérant. Ce gérant peut être l’un des associés ou un gérant externe. L’avantage que cela vous donne est de créer une relation moins personnelle avec le locataire.
Par exemple lors de certaines décisions à communiquer comme le refus de mener des travaux demandés par le locataire ou lors de la révision à la hausse du loyer, le gérant ou l’un des associés pourra s’appuyer sur une décision collective et ne pas entrer dans une négociation en face à face avec le locataire. Cela offre donc plus de confort dans la gestion des relations avec le ou les locataires.
Dans certains cas particuliers, il est possible de louer le bien immobilier de la SCI à l’un des associés de la SCI.
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La SCI permet à ses Associés de lisser leurs impôts
Enfin, l’un des avantages clés de passer par une SCI pour louer un bien immobilier est d’offrir la possibilité aux associés de lisser ses impôts. Comment cela fonctionne-t-il ?
Dans le cadre d’une SCI sous le régime à l’IR, les associés ont le choix de se verser directement les revenus qu’ils tirent de la SCI ou de les « stocker » sur un compte courant d’associé.
La SCI sous le régime à l’IR est dite transparente. Cela veut dire que les revenus tirés de la SCI sont imposés à l’IR aux tranches marginales. Cette imposition n'entre en compte qu'à partir du moment où le virement a eu lieu sur le compte de l'associé et qu'il le déclare dans sa déclaration annuelle de revenus.
Ainsi si l’associé anticipe une baisse de revenus, comme un départ à la retraite, il a tout intérêt à conserver les montants dus sur un compte courant d’associés. Il ne sera imposé sur ces revenus que lorsque ses revenus auront baissés et qu'il se versera la somme "stockée". Et donc il paiera par exemple ses impôts à une tranche marginale inférieure.
Si vous avez besoin de conseils pour créer une SCI, pour acquérir un bien immobilier via la SCI ou pour apporter un bien immobilier que vous détenez déjà à une SCI vous pouvez demander conseil à un notaire.
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