Louer en meublé non professionnel (LMNP) : quels avantages ?
Louer en meublé non professionnel est une démarche simplifiée qui donne accès à des avantages fiscaux pour le propriétaire du bien. Découvrez l'essentiel sur le LMNP.LMNP : démarche de création de société simplifiée
Il n’y a pas de société à créer pour exploiter le bien loué. Le propriétaire peut exploiter cette location en nom propre en complément d’une activité salariée. Votre employeur ne peut considérer cela comme un emploi additionnel.
La seule démarche administrative que le propriétaire doit accomplir est l’envoi du formulaire P0i de déclaration de début d’activité.
Conditions à remplir pour pouvoir louer un logement en LMNP
Le logement doit être loué meublé : l’ensemble des meubles indispensables à l’occupation des lieux par un locataire doivent être présents. Concrètement, le logement doit disposer des éléments suivants :
- Chambre :
- literie comprenant couette ou couverture
- volets, rideaux ou tout dispositif visant à occulter les fenêtres dans la pièce servant de chambre à coucher
- Cuisine :
- plaques de cuisson
- four ou four à micro-ondes
- réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un compartiment frigorifique intégré au réfrigérateur
- vaisselle nécessaire à la prise des repas
- ustensiles de cuisine
- table et sièges pour prendre les repas
- étagères de rangement
- Général :
- luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Le propriétaire-bailleur doit prendre en charge les frais d'achat de ce mobilier. Il peut ensuite les inscrire au bilan de son « entreprise ».
Les revenus issus de cette location doivent être classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23.000€ par an ou être inférieurs à 50% de vos revenus. Alors le statut de « non professionnel » pourra être appliqué à cette location.
LMNP : choix entre deux régimes fiscaux, micro-BIC ou réel
En louant un bien sous le statut LMNP (Louer en Meublé Non Professionnel), le propriétaire-bailleur a le choix entre les deux régimes fiscaux suivants.
1- Régime forfaitaire (régime micro-BIC)
Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 70.000€. Le propriétaire-bailleur bénéficie d’un abattement de 50% sur les recettes. Seule la moitié est imposable, mais il ne peut pas créer de déficit. Ce régime est intéressant si les charges sont inférieures au seuil de 50%. En effet, cela réduit la base imposable des revenus.
2- Régime réel
Les recettes doivent être supérieures à 70.000€ par an. Sinon le propriétaire-bailleur doit effectuer une demande spécifique au fisc. Le propriétaire-bailleur peut déduire de ses recettes l’ensemble des ses charges et les amortissements. Comme par exemple : les intérêts de l’emprunt, les taxes, les travaux, ou les frais de comptabilité.
Ce régime est intéressant si vous avez des charges importantes ou des amortissements à intégrer (travaux importants réalisés par exemple). En effet cela fera baisser le niveau de votre revenu imposable sous le seuil de 50% de vos recettes locatives.
Autre avantage de ce régime au réel : il tient compte d’un déficit éventuel, et celui-ci se reporte dans son intégralité sur les 10 années suivantes.
Durée du bail LMNP
Le bail dans un logement LMNP est en général d’un an, avec tacite reconduction. Si le propriétaire-bailleur souhaite apporter des modifications, il doit le faire au moins 3 mois avant le renouvellement tacite du bail.
Si le locataire est un étudiant, le logement est considéré comme sa résidence principale. Et ce, même s'il a encore fixé sa domiciliation chez ses parents. La durée du bail est alors de 9 mois, et sans renouvellement automatique à la fin du bail. Le propriétaire-bailleur et le locataire doivent alors conclure un nouveau contrat de bail s’ils souhaitent continuer la location.
Résiliation du bail LMNP
Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d’1 mois. Il doit notifier le propriétaire-bailleur via un courrier recommandé avec accusé de réception, ou par acte d’huissier. De son côté, le propriétaire peut donner congé au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail (ou avant son renouvellement par tacite reconduction), uniquement s’il le fait pour l’un des motifs suivants :
- Vente du logement,
- Reprise pour l’occuper lui-même ou l’un de ses enfants,
- Inexécution de ses obligations par le locataire.
Malgré le préavis de 3 mois, le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée de ce préavis, et ne dois pas s’acquitter des loyers jusqu’à la fin des 3 mois s’il part avant.
Dépôt de garantie plafonné
Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer, hors charges. Sauf, dans le cas particulier, où le locataire paie d’avance chaque trimestre. Dans ce cas, on ne peut lui demander aucun dépôt de garantie.
Le propriétaire-bailleur doit remettre ce dépôt de garantie au locataire 1 mois après son départ, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le délai passe à 2 mois s’il n’y a pas conformité.
Se prémunir contre le risque d’impayés
Pour se prémunir contre le risque d’impayés, veillez à rédiger un contrat de bail, clair, licite et intégrant certaines clauses permettant de prévoir la résiliation automatique du bail en cas de loyers impayés.
La procédure à entamer est la même que lorsque le logement loué n’est pas un logement loué en meublé non professionnel. La seule différence qui existe est la durée du bail en cause (1 an face à 3 ans généralement), et donc le risque est plus limité dans le temps. Ce qui n’enlève en rien les difficultés financières dans lesquelles peuvent se retrouver les propriétaires-bailleurs qui ont un emprunt associé au logement loué.