Comment répartir les parts d’une SCI familiale ?
Vous souhaitez transmettre des parts de la SCI à un associé, à un tiers non associé, ou à vos enfants pour leur transmettre une partie du patrimoine de la SCI ? Découvrez les options possibles avant de prendre rdv avec un notaire.SOMMAIRE
- Est-ce possible d’intégrer des enfants sans apports dans une SCI familiale ?
- La répartition des parts doit-elle toujours être proportionnelle aux apports ?
- Limiter le montant des apports au moment de la création de la SCI
- Donation des parts sociales de la SCI
- Donation de la nue-propriété des parts sociales de la SCI
- Emission de nouvelles actions de la SCI
Est-ce possible d’intégrer des enfants sans apports à une SCI familiale ?
Non ! Pour prétendre au rang d’associé au sein d’une SCI familiale il est que chaque associé réalise un apport. Répartir les parts d'une SCI ne peut se faire sans apport. L’apport peut être de deux natures : en numéraire, c’est-à-dire une somme d’argent, ou en nature.
Au moment de la création de la SCI les enfants, futurs associés, doivent être en mesure d’apporter au moins une somme d’argent. Celle-ci n’a pas besoin d’être importante. Il s’agit en effet de créer le capital social de la société civile immobilière et non de financer l’acquisition d’un bien immobilier. Une SCI peut très bien être créée avec un capital social de 1.000€ par exemple.
Par ailleurs, la SCI familiale ne s’oppose pas à ce que des associés soient mineurs. Cependant l’enfant de moins de 18 ans ne pourra prendre ses décisions seuls concernant la SCI et il devra être représenté le plus souvent par ses parents.
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La répartition des parts d’une SCI doit-elle être proportionnelle aux apports ?
Oui, mais les apports des associés peuvent être réalisés à différents moments : à la création de la SCI, ou à l’acquisition d’un bien immobilier. Et de différentes manières : en apport en capital, ou en capacité d’emprunt ou en compte courant d’associés.
Ainsi différents scénarios sont possibles pour faire évoluer la répartition des parts sociales de la SCI entre les associés.
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Option 1 : Limiter le montant des apports au moment de la création de la SCI
Comme nous l’avons précisé précédemment chaque associé doit réaliser un apport à la SCI pour devenir un associé de la SCI. La répartition des parts sociales de la SCI est proportionnelle aux apports réalisés au moment de la création de la société.
Néanmoins différentes options existent pour faire évoluer la répartition des parts sociales de la SCI entre les associés. La première consiste à limiter le montant des apports de chaque associé au moment de la création de la SCI. Par exemple créer une SCI au capital social de 1.000€.
Ainsi chaque enfant en apportant 100€ détient 10% des parts sociales de la SCI constituée. Cela fonctionne en découpant en plusieurs étapes la création de la SCI familiale et l’acquisition ou l’apport d’un bien immobilier à cette SCI.
La capacité de financement de la SCI n’est donc pas portée par les apports en numéraire des associés, limités à 1.000€ à la création. La SCI doit donc emprunter et cet emprunt est possible grâce à la capacité d’emprunt des parents.
La SCI peut emprunter directement et le remboursement de l’emprunt sera financé soit par les loyers si c’est un investissement locatif, soit potentiellement par un compte courant d’associé alimenté par les parents. Sinon les parents peuvent emprunter et alimenter la SCI en compte courant d’associés.
Via ce schéma les enfants peuvent obtenir dès la création de la SCI des parts sociales plus élevées que leurs capacités financières ne leur auraient permis.
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Option 2 : Donation des parts sociales de la SCI
Les parts sociales d’une SCI peuvent être transmises également des parents vers les enfants. L’intérêt de cette opération est de bénéficier de certains abattements lors d’une donation des parents vers les enfants. Cet abattement est de 100.000€ par enfant par tranche de 15 ans.
Ainsi, des parents qui détiennent une SCI peuvent transmettre une partie de leurs parts sociales à leurs enfants par donation ou par une cession à un prix préférentiel qui est alors considéré comme une donation. Le plus simple étant que ces enfants soient déjà associés de la SCI pour simplifier la transmission.
Par ailleurs en fonction du cycle de vie de la SCI celle-ci peut avoir une valeur nette encore faible. C'est le cas si un emprunt a financé une majeure partie d’un investissement immobilier. Dans ce cas il peut être opportun de transmettre des parts quand leur valeur est faible car vous pouvez alors transmettre une plus grande partie des parts sociales de la SCI.
Prenons un exemple concret. Deux parents et leurs deux enfants ont créé une SCI. Les parents ont chacun 45% des parts sociales et les enfants chacun 5%. La SCI a contracté un emprunt reposant sur les capacités d’endettement des parents pour acheter un appartement locatif d’une valeur de 400.000€. Cet emprunt est de 300.000€.
La valeur nette de la SCI est donc de 100.000€. Ainsi la donation d’une partie des parts sociales des parents peut être couverte par l’abattement. Cet abattement est de 100.000€ par enfant par tranche de 15 ans.
Il peut donc être intéressant fiscalement de transmettre des parts de la SCI par donation tant que la SCI a de la dette qui réduit sa valeur globale.
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Option 3 : Donation de la nue-propriété des parts sociales de la SCI
Dans un mécanisme proche de celui décrit précédemment, il est possible de procéder à un démembrement de propriété des parts sociales de la SCI. Cela permettra aux parents de ne céder que la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants et d’en conserver l’usufruit.
En conservant l’usufruit, les parents conserve les droits de vote attachés à ces parts. Et notamment les droits sur les revenus générés par la SCI par exemple.
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Option 4 : Emission de nouvelles actions de la SCI
Enfin émettre de nouvelles actions de la SCI permet de faire entrer les enfants au capital de la SCI. Ces nouvelles actions peuvent présenter les mêmes caractéristiques que les autres ou au contraire être des actions sans droit de vote par exemple.
Cela permet d’intéresser les enfants au capital de la société tout en permettant aux parents de conserver le contrôle. Offrir ces actions nouvellement émises à ses enfants est considéré comme une donation. Cette opération peut donc bénéficier d’un abattement de 100.000€ par enfant par tranche de 15 ans.
Le mécanisme de création de nouvelles actions est intéressant si vos enfants ne sont pas encore associés de la SCI et si vous souhaitez créer 2 catégories d’actions différentes pour conserver le contrôle de la SCI.
Pour en savoir plus et obtenir des conseils adaptés à votre situation vous pouvez consulter un notaire. Un notaire pourra prendre en charge la création de la SCI. Et surtout vous conseiller plus globalement sur la manière de transmettre au mieux votre patrimoine.