Droit immobilier : que faire pour se protéger contre les loyers impayés ?
Loyers impayés : le propriétaire-bailleur peut se prémunir contre les risques d’impayés lorsqu’il loue un bien immobilier.Il peut notamment demander à son locataire d’avoir un ou plusieurs garants solidaires. Le propriétaire peut aussi recourir à une Garantie Loyers Impayés par exemple.
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Passer par un garant : quels avantages et quelles limites ?
Un garant pour le locataire est un proche qui accepte que le bailleur le sollicite si le locataire principal ne paie pas son loyer. Il y a deux types de cautions :
- Caution simple : le bailleur ne peut solliciter le garant qu’en cas d’insolvabilité du locataire.
- Caution solidaire : le bailleur peut solliciter le garant dès le 1er euro d’impayé du locataire.
Cette solution de recourir à un garant est 100% gratuite pour le bailleur, pendant toute la durée du bail. Cela présente donc un intérêt financier évident.
Cependant, cette solution n’est pas la panacée et ne peut résoudre tous les cas d’impayés. En effet, si le garant lui-même est insolvable, alors le bailleur n’a personne vers qui se tourner pour recouvrer les sommes dues.
Par ailleurs, l’efficacité de ce mécanisme repose en grande partie sur la bonne foi du garant. Si celui-ci ne souhaite pas payer les sommes dues, le propriétaire n’aura d’autre choix que de lancer une procédure judiciaire.
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Garantie Loyers Impayés : quels avantages et quelles limites ?
Cette garantie fonctionne sur le même principe que les assurances. Le propriétaire-bailleur souscrit à cette garantie, et s’engage à payer un pourcentage du loyer à l’établissement qui lui a vendu le contrat de protection.
Ce montant n’est pas récupérable à la fin du bail, et est donc un coût pour le bailleur. En échange, l’établissement qui lui a vendu le contrat, fournit certains services. Ils peuvent, en amont, aider le bailleur à sélectionner le locataire le moins risqué. Ensuite, ils couvrent les impayés en lieu et place du locataire en cas de loyers impayés. La charge de la procédure judiciaire, si nécessaire, est alors supportée par l’établissement et non par le bailleur.
Certaines garanties prennent le relai dès le premier impayé, tandis que d’autres intègrent un délai de carence d’un ou deux mois avant de couvrir les impayés du locataire. Le propriétaire-bailleur doit donc examiner attentivement les conditions de cette garantie.
Au-delà d’une protection financière, c’est également un mécanisme permettant de garantir une certaine sérénité au propriétaire-bailleur.
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Peut-on cumuler les deux mécanismes de protection : garant et Garantie Loyers Impayés ?
La loi, dite Boutin, datant de 2009, est très claire à ce sujet et interdit à tout propriétaire-bailleur qui a souscrit à une Garantie Loyers Impayés de réclamer à son locataire la caution d’un garant en plus.
Cependant deux cas particuliers permettent de cumuler ces deux mécanismes de protection :
- Votre locataire est étudiant
- Votre locataire est apprenti
Ce sont les deux seuls cas de figure pour lesquels le propriétaire-bailleur est autorisé à cumuler les deux mécanismes. Dans le cas d’un cumul de ces deux mécanismes, l’établissement auprès duquel le bailleur a souscrit à un contrat de protection est en droit de se retourner vers le garant du locataire pour exiger les sommes dues.
La loi limite, pour tous les autres cas de figure, le cumul de ces mécanismes, car il est considéré que le propriétaire est déjà couvert contre les risques d’impayés de son locataire.
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