Protection des bailleurs face au risque de loyers impayés
Un loyer impayé peut rapidement mettre le propriétaire en difficulté, notamment si celui-ci a un emprunt bancaire à rembourser sur le bien immobilier loué. Et si le locataire ne paie plus son loyer, c’est qu’il est lui aussi dans une situation délicate… La loi française passe souvent comme en faveur des locataires, et les propriétaires peuvent se sentir démunis face à une telle situation.Prendre RDV en ligne avec un avocat
La garantie universelle des loyers
C’est la loi ALUR qui a mis en place de mécanisme en 2014. Ce mécanisme visait à prémunir le propriétaire des défaillances de son locataire grâce à une redevance payée par l’Etat.
Ce mécanisme a été abandonné depuis au profit du dispositif VISALE, à visée plus réduite.
Cette garantie universelle des loyers avait pour objectif d'inciter les propriétaires à louer leurs biens vacants. Le risque d’impayés est en effet un frein pour certains propriétaires qui hésitent à louer ou renoncent à louer leur bien immobilier.
Toutefois ce mécanisme a été progressivement abandonné, car son financement, estimé à 1 milliard d’euros, était supporté uniquement par l’Etat et il était prévu que cette garantie soit gratuite autant pour le locataire que pour le propriétaire-bailleur. Il est aujourd’hui remplacé par deux dispositifs : le dispositif VISALE (dispositif public) ou une Garantie Loyers Impayés (contrat privé).
Le dispositif Visale : Visa pour le logement et l’emploi
Ce dispositif est venu remplacer le dispositif GRL (Garantie des risques locatifs) depuis le 1er janvier 2018. Action Logement gère ce dispositif pour faciliter l’accès au logement du parc privé.
Comment ?
Action Logement se porte garant via un acte de cautionnement gratuit pour les plus démunis et ainsi les aider à constituer un dossier crédible, de nature à rassurer un propriétaire-bailleur. Cet établissement prend donc en charge les garanties locatives et assume le paiement des loyers en cas d’impayés du locataire. Ce mécanisme est valable uniquement pour une résidence principale.
Si le propriétaire-bailleur souhaite, en lieu et place de Visale, souscrire à une Garantie Loyers Impayés, il est libre de le faire (voir ci-dessous).
Prendre RDV en ligne avec un avocat
Qui est éligible au dispositif Visale ?
Ce mécanisme s’est recentré sur l’accès au logement pour les jeunes les plus démunis, sous :
- Situation personnelle :
- Les jeunes de moins de 31 ans
- Les fonctionnaires non titulaires de moins de 31 ans
- Les personnes de plus de 31 ans dans certains cas
- Ressources financières : le demandeur ne peut pas demander le dispositif Visale pour un loyer supérieur à 50% de ses ressources financières (Par exemple : un jeune apprenti gagnant 1200€ / mois, ne peut demander le dispositif Visale si son loyer dépasse 600€ / mois.
- Autres conditions :
- Le dispositif Visale doit être la seule garantie utilisée par le locataire
- Deux personnes d’une même famille ne peuvent bénéficier du dispositif Visale
- En cas de colocation, chacun des colocataires aura un bail personnel et individuel.
Grâce à ce mécanisme, le bailleur reçoit donc une garantie solide contre les impayés. Cela permet de rendre accessible une partie du parc locatif privé aux bénéficiaires de ce mécanisme. Même ceux, dont les ressources limitées ou le profil les en excluaient.
Ce mécanisme ne couvre que les loyers impayés pour le moment et pas des dégradations du bien immobilier. Des réflexions sont en cours pour intégrer ce volet prochainement.
Seules les trois premières années du bail sont couvertes, à condition que la souscription à ce mécanisme se fasse avant la signature du bail. Il n’est pas possible de demander au locataire de faire la demande alors que le bail est déjà en cours.
Garantie Loyers Impayés
Le propriétaire-bailleur peut décider de souscrire à une Garantie Loyers Impayés. Cette garantie fonctionne sur le même principe que les assurances : le propriétaire-bailleur souscrit à cette garantie, et s’engage alors à payer un pourcentage du loyer à l’établissement qui lui a vendu le contrat de protection.
Le montant de cette garantie est proportionnel au montant du loyer versé par le locataire. En général il atteint entre 2% et 5% du loyer, soit un peu moins d’un demi mois de loyer sur l’année.
Ce montant n’est pas récupérable à la fin du bail, et est donc un coût pour le bailleur. En échange, l’établissement qui lui a vendu le contrat, fournit certains services. Ils peuvent aider le bailleur à sélectionner le locataire le moins risqué, et couvrent également les impayés en lieu et place du locataire en cas d’impayés. La charge de la procédure judiciaire, si elle est nécessaire pour recouvrer les sommes dues, est alors supportée par l’établissement et non par le bailleur.
Certaines garanties prennent le relai dès le premier impayé. D’autres intègrent un délai de carence d’un ou deux mois avant de couvrir les impayés du locataire. Le propriétaire-bailleur doit donc examiner attentivement les conditions de cette garantie.
Au-delà d’une protection financière, c’est également un mécanisme permettant de garantir une certaine sérénité au propriétaire-bailleur.
Il est possible de souscrire à cette garantie après le début du bail avec le locataire, sur décision du bailleur.
Prendre RDV en ligne avec un avocat
Location : caution simple ou solidaire
Un garant pour le locataire est un proche qui accepte, en signant un acte de caution associé à contrat de bail, que le bailleur le sollicite si le locataire principal ne paie pas son loyer. Il y a deux types de cautions :
Caution simple : le bailleur ne peut solliciter le garant qu’en cas d’insolvabilité du locataire.
Caution solidaire : le bailleur peut solliciter le garant dès le 1er euro d’impayé du locataire.
Cette solution de recourir à un garant est 100% gratuite pour le bailleur, pendant toute la durée du bail. Cela présente donc un intérêt financier évident. Cependant, cette solution n’est pas la panacée et ne peut résoudre tous les cas d’impayés. Si le garant lui-même est insolvable, alors le bailleur n’a personne vers qui se tourner pour recouvrer les sommes dues.
Par ailleurs, l’efficacité de ce mécanisme repose en grande partie sur la bonne foi du garant. Si celui-ci, bien que solvable, ne souhaite pas payer les sommes dues, le propriétaire-bailleur devra lancer une procédure judiciaire.
Quels sont les recours du propriétaire-bailleur en cas d’impayés avérés ?
Le première chose à faire est de réagir rapidement. Il est important de demander, et d’inclure dans le contrat de bail, une date fixe ou une période précise pendant laquelle le locataire doit payer le loyer. Par exemple entre le 1er et le 4 de chaque mois (privilégiez le paiement en début de mois).
Dès que le jour prévu est passé, il faut contacter le locataire pour comprendre la situation et évaluer la nature du problème. Cela peut aller du simple retard ou oubli si ce n’est pas un virement automatique, à de réelles difficultés de rassembler la somme due.
Ensuite, le propriétaire doit contacter différentes personnes en fonction du mécanisme de protection pour lequel il a opté.
Il doit notamment contacter le garant du locataire si le propriétaire a opté pour un contrat de cautionnement. Ce mécanisme de protection repose en grande partie sur la bonne foi et la solvabilité du garant du locataire. Si ce garant est insolvable ou prétend l’être, le bailleur n’a plus d’autres recours que de lancer une procédure judiciaire pour recouvrer la somme due. Nous détaillons cette procédure judiciaire plus bas.
Si le locataire bénéficie du dispositif Visale : Le bailleur prend contact avec Action Logement qui couvre sans carence l’impayé du loyer pendant toute la période d’impayés, et ce jusqu’à la fin de la 3ème année du bail.
Si le bailleur a signé un contrat de Garantie Loyers Impayés : Le bailleur contacte son assureur qui, passé un délai de carence ou non, prend à sa charge l’impayé de loyer. Il lance alors de son côté des actions pour recouvrer les sommes dues par le locataire. Si ces tentatives de résolution amiable n’ont pas abouties, le bailleur peut lancer une procédure judiciaire.
Recourir à un huissier ou à un avocat
Cas 1 : Avec intégration de clauses de résiliation du bail
Il est possible d'intégrer au contrat de bail des clauses qui prévoient la résiliation automatique du bail en cas d’impayés. Alors, pour que le bail soit réputé résilié, le bailleur doit demander l'intervention d'un huissier de justice. Celui-ci enverra un « commandement de payer » au locataire et à son garant éventuel.
Prendre RDV en ligne avec un huissier
A compter de cet envoi par huissier, le locataire et son garant éventuel ont un délai de 2 mois pour régulariser la situation en payant les sommes dues. Pendant ce délai, le locataire peut demander un délai de paiement en saisissant le Tribunal d’Instance de son domicile.
En l’absence de paiement au bout des deux mois, le bailleur doit demander au tribunal d’instance (ou de grande instance si la somme due dépasse 10.000€) de constater la résiliation du bail avant d’activer la procédure d’expulsion. Le bailleur peut également passer par un huissier pour demander un référé et accélérer la procédure.
Cas 2 : Sans clauses de résiliation du bail
Si le bailleur ne dispose pas de clause prévoyant la résiliation automatique du contrat de bail en cas d’impayés. Il doit alors procéder à une résiliation judiciaire. Il faut pour cela saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement, et demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire mauvais payeur. Il est recommandé de se faire accompagner par un avocat en droit immobilier pour préparer l'audience au tribunal, et cela est même obligatoire si le montant des impayés de loyer est supérieur à 10.000€.
Prendre RDV en ligne avec un avocat
Le juge peut accorder un délai supplémentaire de paiement au locataire en fonction de sa situation. Notamment s’il estime qu’il sera en mesure de régler sa dette. Sinon, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire.
Suite à cette décision du juge, le bailleur doit envoyer un courrier au locataire par huissier. Ce courrier s'appelle un « commandement de quitter les lieux ». A compter de la réception de cet acte, le locataire a un délai de 2 mois pour quitter volontairement les lieux. Pendant ce délai, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance pour prolonger le délai avant de quitter les lieux.
L’huissier de justice est le seul capable de procéder à une expulsion. En aucun cas, le propriétaire ne doit chercher à le faire lui-même ! Il prendrait le risque d’encourir 3 ans de prison et de 30.000€ d’amende.
L’huissier de justice peut annoncer au préalable sa visite mais ce n’est pas obligatoire. Il doit cependant se présenter sur les lieux les jours ouvrables entre 6h et 21h.
Une trêve hivernale interdit tout expulsion du 1er novembre au 31 mars. Mais cela n’empêche pas le propriétaire d’engager des recours en vue de procéder à une expulsion dès l’interdiction levée à la fin de la trêve.